各产业的增长速度不一,对空间的集中与分散

能力因素。能力因素是零售商业空间生态元为在城市中可持续发展，而不断调整自己的能力，包括生存能力、发展能力、为顾客创造价值能力与环境的共生能力、吸引能力等等。业态功能的发展创新、掌握现代零售技术是能力的关键。

1）功能的发展与创新。年代至年代中期，零售商业建筑以的品种齐全、购物环境好的大型百货商店为主。年以来，中国宏观经济呈现有效需求不足的态势，各地的大型商厦效益明显下降。

年代初中国零售业态开始分化与创新，上海联华超市商业公司在曲阳路居民区开出的中国第一家正规的超级市场，它基本上采用了国际做法，在m2的营业面积内供应近种日用品和副食品。随后现代零售商业建筑商业业态的发展壮大、重组、扩张和创新是年代开始的中国流通革命的主要体现。

年上海华联在上海一天内开设6家超级市场，再次将超市热推向高潮，成为发展最快，最深入百姓生活的一种新型商业空间形态。传统业态主导地位正在迅速下降。

综合超市、大卖场、便利店等具有新功能业态的商业空间形态迅速拓展到城市商业空间各个区域，融多种业态和专业服务于一体的购物中心，也迅速在一些沿海经济发达的城市兴起。新商业业态在零售总额中所占的比重越来越高。

年，中国最大零售企业50强的排名中，稳坐中国零售第一强几十年的上海第一百货被上海华联超市公司所取代，成为当最大的新闻；年，传统大型零售企业零售额所占比例占3/4；

年这一比重下降到2/3,以连锁超市为主的33家新型零售企业，销售总额合计.23亿元，占百强企业商品销售总额的49.63%,同比增长54.5%,增长速度高于传统百货业态38个百分点。年中国零售百强企业前10名中有5个是超市连锁，前20名有7个为连锁或仓储超市，前名有22个为超市连锁。

年全国前10名连锁企业有7家为新兴商业业态。从城市来看，上海连锁超市从年的2个发展到年的个，网点数以年均90%以上的速度增长，零售额从年的万上升到年的亿元。

大卖场近年发展速度很快，年一年就开了12家，总数达到72家。连锁超市、大卖场的市场份额已经从年的11%上升到年的22%,而同期百货商店从15%下降到11%。北京在年连锁超市、仓储式商场和便利店三个成长较快的新业态的市场份额比重就己经高达13%。

我国现有的城市大型零售商业建筑各种生态元从功能、形态和区位彼此之间有着明显的区别，大型百货商店、购物中心以向心布局为主,而大型超市、仓储超市等现代零售建筑的区位选择多以接近消费者、地价相对便宜、靠近交通便利之地为目标。

也正因为各个商业空间个体、种群和群落具有不同的性质定位与选址差别，促成了新功能复合、公共空间集聚的购物中心化商业空间种群和群落形成,具有了不同的吸引能力和发展能力，使城市大型零售商业建筑向城市边缘和新市区（郊区新城）发展。

分散机制

1）城市空间分散机制。在城市化，郊区化，逆城市化的城市发展过程中，城市空间结构的演化也经历了从分散到集中，从集中到分散以及从分散到再集中的过程。

西方发达国家的城市郊区化过程大体经历了萌芽阶段（19世纪末至20世纪初）、形成阶段（20世纪20年代至50年代）、发展阶段（20世纪50年代至70年代）、停滞阶段（70年代以后至今）。郊区化过程意味着城市空间结构从内向外的演化，从集中走向分散的过程。

影响城市空间结构集中的作用机制，也能导致城市空间的分散。这是同一个问题的两个辩证的方面。

（1）土地开发的投机性机制，是利用土地级差效益而获取超额利润的一种手段，但对于土地开发投机来说常常会走向其反面，即投入与产出负效益的产生。因此，一些未开发的低价地，以及一些开发程度相对较浅的地块会成为新的投机热点。这些区位投机的结果是城市空间走向分散而不是集中。

土地开发的投机性机制，既可以推动城市空间的过度集中，也可以造成空间的分散。现代城市零售商业建筑在中国出现的时间并不长久，正处于蓬勃发展阶段。随着经济体制改革的进一步展开和国有资产改革以及现代大型零售商业建筑逐渐由导入期进入成熟期，新商业空间生态元将出现一系列动态变化。

老城区源于“退二进三”而出现的现代大型零售商业建筑用地可能由于土地所有者的易主（原厂房的主人将逐渐退出，民间资本将逐渐进入），而被其他更为盈利的用途所取代，新的主人往往会将该处用地开发为更加有利可图的居住空间。

而这些被替换的现代零售商业建筑又不得不在更外围地区寻找新的落脚点。北京城东南的普尔斯马特“投机性易地”就是这种动态扩散的反映。

（2）土地开发引发的垂直性机制，同样可以引起分散。因为当地价抬升后，尽管可以通过垂直的空间发展来分解地价，但垂直性发展需要高额的投入，而且“无差异曲线”显示，资本与土地的投资回报率对投资者来说，并不局限于某一区位的选择，而是在某些行业中具有大致相似的投资回报率。

因此，一方面，需要垂直发展才能有相应回报的办公、酒店、零售等行业是因为需要选择通达性高、人流集中、信息发达等条件的空间区位；另一方面，一些批发性的超市、汽车维修、仓储等行业同样可以分散选择地价低廉的地段而获得与空间集中的中心区同样的回报率，这种情形几乎也发生在其他类似的行业中。

（3）规模效益机制。规模效益从经济学上讲是指某种生产必须达到一定规模后才有贏利的企业行为。当原有的生产企业在原址无法扩大再生产而达到理想规模只有郊区才有可能提供拓展空间时，就是其唯一的选择。

这种情况往往发生在第二产业为主的厂商中，而在第三产业零售空间中大卖场、超市等，只有分散出去才能达到理想的规模，即使在原址尚有拓展规模的空间，也仍然需要将自己的触角伸展出去。这种分散行为的目的仍然是为了达到集中的规模效益。

(4)新的团体机构的扩展。城市空间的集中达到一定规模与密度后，在溢出效应的带动下，城市空间结构会向外扩展。

一是原有的机构扩大，因在原地无法发展而必然向郊外迁移；二是新机构在城市空间密集地域未找到理想区位，也必然向郊外寻求落脚点；三是新机构的扩展，因城市内部地价过高，而郊外地价便宜，出于迁移成本的考虑而分散出去

2)城市商业空间分散机制。产业空间效益、居住空间的社会分异、交通工具的进步导致城市不同生态元生态位势差，进而产生空间竞争和对资源生态因子利用与非利用的竞争，结果是使一些生态元在城市某些区位获胜，而另一些则落败。

同样，在另一些区位其结果可能相反。可以看出，集中与分散是城市商业空间在城市中不断变换的过程。

(1)产业空间效益机制。产业空间效益机制所引起的结果是产业空间的转化、迁移与分选，它是城市空间由集中到分散或是由分散到集中相互转化的调节手段。产业的空间转化效应是由于各产业的增长速度不一，有些产业飞速发展，有些则停滞不前，甚至衰退，这种盛衰反映到空间上，就会引起空间的集中与分散的变化。

诱发产业结构老化地区活力的关键在于改善基础设施，增加新兴产业的投资，避免空间的分散化。产业的迁移效应是地区条件差异对产业吸引力的大小不同造成的。

有些地区不符合产业发展的要求，如原址环境恶化，租金过高，而新址环境优美，设施优良，管理阶层与熟练劳动力充裕，就会引起产业空间的转移，它体现了产业集聚效益由弱变强，由强再弱的规律。促进迁移的空间政策只有在顺应迁移效应时才能取得成效。

产业的分选效应是产业之间的协作和干扰特性，它使得若干产业部门成组地在城市地域聚集，而不同组间尽可能地隔离以免相互干扰。这种排斥与吸引造成了产业的空间分选现象。这种分选效益往往使空间的集中与分散呈现专门化特征。

(2)交通工具的进步。在芒福德时代，铁路与家庭小汽车的发展成为分散运动的物质基础与技术依托。交通工具的进步使空间的集中结构发生变化，一方面，城市通达性的提高可能使空间集中速度加快；

另一方面，也使空间的分散有了交通工具的技术支撑而成为真正的可能。交通机制的作用在不同的空间尺度与空间层次的影响力是不同的。大尺度空间范围(如城市圈或城市群)的交通通达性的提高以及交通网络的延伸，对空间的分散起到推动作用，延伸的节点及端点往往是分散出去的新的集中点的核心；

小尺度的交通通达性的提高(城市内部空间)以及道路网络密度的加大，对空间集中程度的提高有好处。汽车普及和轻轨时代，城市空间要比靠步行和马车交通时代放大几十倍。城市空间的外向扩展、郊区化首先需要交通支持，交通线的重要性，在芝加哥城市生态学派的城市扩张的“扇形”模式里得到了深入的阐述。

结语

因此，在进入汽车社会后，美国的郊区零售业以仓储大卖场、购物中心盛行，首要因素就是交通快捷便利，并且提供足够数量的停车场。开车抵达商业设施的时间不同，就构成了郊区商业中心地等级的差别。